住宅ローンに外構工事も含みたい
外構の工事にかかる費用も、住宅ローンの中に含んで計画したい人
「住宅ローンは希望額の通り審査が通りそうです。ならば土地・建物だけでなく外構工事も含んで申し込みたいですよね。住宅ローンは金利も安いし、一括で手続きできればラク！ …でもハウスメーカーに聞いたら、外構だけ予想以上の見積もりでビックリ！」
外構を住宅ローンの中に組み込みたいと計画している方、いると思います。
でもハウスメーカーさんの見積もりでは、外構の値段が割高。なので、もっとお金もかけずに、手間もなくしたいと思っていますよね。
ハウスメーカーさんや工務店さんを悪く言うつもりはありません。ただ、事実として住宅ローンの兼ね合いから省力化しようとすると「ハウスメーカーさんとの割高契約」から抜け出しづらい構造になっています。
でも対処法はあります！
元・エクステリア商社マン、外構のプロです
はじめまして、庭ファンと申します。元・外構エクステリア販売の商社マンでした。
日本全国のありとあらゆる外構資材・エクステリア商品を集め、プロの業者様向けにも卸売販売の経験があります。その年商100億を超える会社で、資材調達の責任者をやっていました。
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※１
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初見の方には「無理ゲー」の抜けられない構造
ハウスメーカーさん、工務店さんを悪く言うつもりはありませんが、外構工事ももちろん商売上は重要な要素。したがって「家屋を建てるなら外構もお任せを。ちなみに建物よりは安いですからね。お見積もりはこんな感じ」という構造が出来上がっています。
そうなんですよ。検討する時間が足りないし「そういうもの」という流れに任せて、外構を高く契約してしまう方が多いです。
ほぼ100％の方が住宅ローンを組むのは初めてのはず。そんな中で巧みに誘導される流れから脱出するのは無理ゲーです。
今日は、ハウスメーカーでも、施工店でもない立場の私だからお話しできる内容を解説しますよ。
外構に使えるローンの種類と特徴
外構（エクステリア）工事の費用でローンを使うには、次の3種類の考え方があります。
- 住宅ローン
- リフォームローン（カーローンのリフォーム版）
- 一般ローン（消費者金融も含む）
住宅ローンの特徴は、金利が安いこと。自動車購入時のカーローンなどに比べると、だいぶ金利が安いです。
住宅ローン活用のメリット
そもそもの金利が低いことに加えて、家の建築費用と同じローンで組めるので手間が省けますね。
新たにローンを組めば、二重ローンになるので何かと割高。だからこそ一回で済むのは手数料などの削減としても大きいです。
住宅ローン活用のデメリット
一方で、住宅ローンを本申請するタイミングで、外構についても見積書・契約書を用意しておかなければなりません。
住宅ローン申請前のタイミングで外構の見積もりを取るには、ハウスメーカーさんおよび連携している工務店でしか、組み込めないケースが多いです。
さらに外構工事単体では住宅ローンが使えないというのもミソです。
リフォームローン活用のメリット
リフォームローンの審査は住宅ローンに比べると通りやすいです。
一般的に住宅ローンよりは金額も少ないので、担保を用意するなどわずらわしい手間が省ける場合が多いでしょう。
自分で探した外構業者に依頼する場合に、ハウスメーカーさんと連携しなくても使いやすいです。
また金利0円キャンペーンが実施されているケースがあります。
特定の信販会社と連携をして、0円金利のローン会社さんもありますし、大手のエクステリアメーカーさんがローン金利0円のキャンペーンを行うケースもあるんです。
リフォームローン活用のデメリット
0円金利のような特別な場合を除くと、通常の住宅ローンに比べて金利がちょっと高くなります。
また新築外構の場合は、建物の新築のローンと外構ローンの二重払いの期間ができてしまいます。
怖い？外構の構造を知っておこう
ここからが本題です。
結局、皆さん外構ならではの「構造」を知らないと、なかなか解決にたどりつけない。
ラスボスの姿が見えないのに、戦えっこありません。
住宅ローンの申込み時点で外構の契約も必要だが
銀行から住宅のローンの融資を受けるときには、様々な書類が必要です。
- 不動産の契約書
- 収入証明
- 生命保険の加入証明
「仮審査では必要なくても、本審査では必要」ということもあるので注意です。万一、その人からお金を返してもらえなくなったときに、銀行としては、その土地建物を担保としてみます。
また申告された年収が本当なのか確認しないと融資する方が怖いのは分かりますよね。
さらに、もしもに備えて生命保険と火災保険への加入を、義務付けていることが多いです。
また契約書の種類もいろいろです。
- 不動産購入の書類
- 建物を建ててもらうときの書類
- 外構工事の契約書
一般的には、不動産売買の契約書と工事請負契約書はわかれると思います。
が、本審査のタイミングでこの外構工事の請負契約書はまだないケースが多いはず。
ただし住宅ローンの審査の際に、外構の契約書が必要と言われたら、まず見積もりが必要。
ハウスメーカーさんや、連携している工務店さんだけが、見積もりを提出できます。なぜなら、現場の情報を共有しているから。
ただ外部の業者さんでは、正式な見積もりは難しいんです。
外部業者が正式な見積もりを出すのはリスク高
よくある話なのですが、ハウスメーカーの手元には測量費を払ったうえで、ちゃんと測量した図面があります。
でも、いかに外構のプロでも外部業者が見積もりを出すのは難しいです。
なんで図面はあるはずなのに、見積もりを作れないのかと、外構のプロであるなぜお宅は出せないのかとですね、問い詰められる方がいらっしゃいます。
でも、現段階ではできたとしても「概算」なんです。
基礎や上棟が終わらないと、そもそも打ち合わせが難しいです。給水管、排水管、ガス管、また電気の引き込みなどは途中で変わることが多く、全て図面通りに行くほうが少ないんです。
その状態で正式な見積書を出して、あとで値段が変われば大損や裁判沙汰の可能性さえあります。そういった不確定要素が大きいので、見積もりは出せないんですね。
必然的にハウスメーカーや連携工務店に依頼することに
一方で、ハウスメーカーと工務店の提携の業者さんなら見積もりが出せます。彼らには、現場の情報が細かく共有されているからですね。
これは単にハウスメーカーや工務店さんを悪く言うつもりはありません。ただ事実として具体的な事例を見ていただくと分かると思います。
表立った明記まではされていませんが、一定の割合が内包されていて、手数料、仲介手数料に「含まれた価格」が見積まれています。
例えば、この「見積もり事例」で、見積もり金額を10％で割ると100円単位でキレイな数字が並ぶんです。
こんな数字になるのは一律の仲介手数料が入っているからです。
もう一つ事例を見てみましょう。
実際に見積もりを持って相談に来られたケースです。仲介手数料＝34%を見込んで、割り返してみると…。
あら不思議、100円単位でキレイに割り切れちゃうんですね。つまり仲介手数料が30%以上入っていた事例です。
断っておきますが、仲介手数料自体は悪いことではありません。適切な手数料自体は当然のこと。家を建てる側からすれば一括で頼めるのは立派なメリットだからです。
それでも高額な仲介手数料だと、やはり躊躇します。
仲介手数料が高ければ高いほど、ハウスメーカーさんを通さずに直接、外構業者さんに頼む金銭的なメリットは、非常に大きくなりますね。
結局、高いと知りつつも発注？
さて、このマシマシ見積もりを受け取り、手数料がマシマシ状態だと分かったとしても、このまま契約するしかない状況になっている場合がほとんどです。
建物の工事が先で、オプションである外構工事の契約先や手数料まで計算するなんて現実的ではありません。かなり難易度が高いです。
はい、言いたい気持ちは分かります。でも、事前にこの構造を知っている人なら大丈夫なんですよ。
まぁ、ハウスメーカーさんや工務店さんから嫌われるかもしれないですけども、構造についての事情を私なりにぶっちゃけてしまいました。
外構工事にも早く動き出してください
外構工事を住宅ローンに入れたい。しかもハウスメーカーの言い値にはしたくない。
ならば、もう早く行動するのみです。検討タイミングを早くしてください。
まず家づくりのタイムラインを確認
いつも私が紹介する黄金パターンですが、お引渡しの日を基準にすると4～6カ月前には、おうちの契約が成立します。ここでローンの決済や様々な手続きを行っていざスタート。
その後、詳細な間取り、壁紙やキッチンのグレード・色・お風呂のサイズなども細かく決めていきます。
ようやく住宅の中身が決まれば、基礎工事を行うための地鎮祭を執り行うことが一般的です。鍬入れの儀式を見たことある人もいますよね。
基礎ができたら、いよいよ家の骨組みを作ります、ここでようやく大工さんが出てきて建築っぽくなります。
さらに最近のプレハブ住宅では、工場であらかじめ加工しておき、現地で組み上げを行う計画的・かつ確実な工法を採用しています。
一般的な家だと約2カ月ほどで組み上がることが多く、その後お引越しですね。
時を戻そう…！庭づくりはいつから？
さて庭づくりは、いつ、どう進めるのかを考えるために時を戻します。
家づくりの「1．ご契約」のタイミングで、すでに「3.見積・検討」まで進めておかないと間に合わないわけです。難易度の高さがうかがえますよね。
まず最初にイメージの検討ですよね。
- オープンな外構、解放感のあるお庭が良い！
- しっかりと囲われたクローズの外構いいな！
- 手入れがいらないシンプルモダンなスタイリッシュなお庭で！
- ガーデニングなどが楽しめるブリティッシュガーデンを希望！
いろんな要望があると思いますが、あらかじめ整理しなければなりません。
そして、相談先です。
ハウスメーカーさんから紹介された業者さんに依頼するか、独自に探した外部の業者さんに依頼するか。
現地調査のスケジュール的にやはり厳しい
業者さんが決まった後、現地調査で採寸などを行います。
ただし、更地の状態では難しいです。
- どこに建物が建つの？
- どのような外壁にするの？
- 雨樋はどこにあるの？
外構工事をするには、決まっていない不確定要素が多すぎです。
見積もりを出すには基礎工事完了後、建物の形がしっかりできて、資材などが残っていない状態で採寸を行う必要があります。
その後、数回のプラン見積もりの打ち合わせを行って、ようやくでき上がった契約書で、着工という流れです。
正式な見積もり書、契約書の完成まで1～2カ月はかかるでしょう。
だから住宅ローンに組み込むのは、なかなか難しいです。経験則からローン申請用の見積もりを出す業者さんもいますが、それはリスクがあることを理解しておかなくてはなりません。
間に合わないなら外構工事をひとまず最小限に
どうしても契約をしておかないといけないならば、工事内容を最小限にしていただきたいです。
「もうやめて、私の体力はゼロです…」という時間切れの方は、手数料マシマシの見積もりで契約しないといけない場合もあるでしょう。
その場合の対策として、私なら必要最小限のプランの見積もりをハウスメーカーさんに依頼します。
すると最低限以外の部分は、自分で業者さんを探して工事しないといけないので、建物と外構で二重ローンの期間が生まれます。もちろんリフォームローンは、ちょっと金利が高くつくデメリットもあります。
でも10％、いや30％の仲介手数料が「すべての項目」にのしかかるのはあまりにも大きいですよね。
金利ゼロの業者さんを探そう
最近は、メーカーさんとタイアップしている金利０円のショップさんが話題です。
安くて有名な外構屋「エクスショップ」さんは、YKKAP社の商品ならローン金利0円で購入できます。
LIXILさんでも、リフォームローンの低金利キャンペーンと、特別金利を適用してもらえるキャンペーンをメーカー公式で打ち出しています。こうした制度を賢く使えばローン金利がかからない、または安く済ませられますよ。
営業担当の「困ります…」には「困りません」
- お得なローンを使って
- 独自の外構業者さんを頼る
という方法を取り、提携会社への発注額はおさえようという作戦をとると営業マンがこう言ってくる場合があります。
「いやいやいや、お客さん！ 100万円の外構予算を取ってローンを申請したので、弊社の提携会社で100万円分の外構工事をしてもらわないと困るんですよ」
…実際に、こんなこと言われたんだけど、と相談に来られた方もいます。
であれば、こう言い返しましょう。
「困るのはあなたですよね。私は困りません」…冷たいですか？ でも彼の言っていることはおかしいんですよ。
当たり前の話ですが、ローンの総額が減って審査に落ちることはないです。銀行も、こちらも困りません。え、困るのは…誰？
こんな言葉遊びの揺さぶりに付き合う必要はありません。
予算は【建物の15％】が相場？それ、だまされているかも！新築外構で損しない思考法
ちなみにローンの審査が通るかどうかは、土地建物の担保価値とあなたの収入実績がベースになります。土地・建物の価値をサクッと知りたい場合は、こちらのサイトも便利です。
まとめ：マニアック情報だが、役に立つかも
外構工事を賢く正しく購入するには、事前知識が必要です。
同じ予算でも良質な工事ができたり、同じ工事内容でもコストカットに繋がったりします。
今、注文住宅を建築中または検討中という方は知っていれば得するかもしれません。「住宅ローンしかない」と思い込んだままなら選択できないという内容でした。
今は多くの人には役に立たない情報でしょう（笑）が、この情報を読んでくれたあなたなら、今後必要になったときも大丈夫です！
今日のまとめです。
- 住宅ローンは安い
- 外構工事もセットで依頼すると返済も楽、打ち合わせも楽
- その分、仲介手数料がマシマシ
- 外部業者さんに任せれば安くなるが、手間はかかる
なかなか両立は難しいですが私の結論は、外部の業者さんに依頼すべき。そして早くから検討した方が良いです。
住宅ローンを依頼する銀行や担当者によっては、事前に大枠の予算を確保しておいて、最後の最後に外構工事も組み込むなんてことができます。
本審査の際に見積書、本契約書がなくても、仮見積もりで予算枠だけ抑えられる業者さんもあります。
でも、もうセットの契約から逃れられない場合は、必要最小限の外構に抑える。
無料かつ効率的に、見積もり金額を下げるテクニック
外構・エクステリア商品は人生でも、購入することもほとんどありません。
しかも、普段意識することもないので、急に言われても相場価格・費用感がわからないですよね。
そんなあなたに最強のテクニックをご紹介します。（乱用厳禁です。）
実は、テクニックは簡単です。
≫ほしい商品／したい工事が決まっている場合
「「○○（商品名）は何％OFFで購入できますか？」」
「「○○（工事名）の過去実績はありますか？」」
≫ほしい商品／したい工事が決まってない場合
「「○○（カーポートなど）で一番安くできる商品は、いくらぐらいで、何％OFFですか？」」
「「○○（工事個所・手法など）の普段対応されていますか？」」
と、複数の業者さんに問い合わせてください。
この質問を投げかけて比較見積もりをすることが≪最も効率的に、最安値に近づける最適解≫と思っています。
いやらしい話、メーカーさんから出荷された商品はどこで買っても、品質は同じです。
そんないくつも業者さんを探して、つどつど問い合わせるのも面倒だという方は、無料で優良業者さんを簡単に検索できるサービスがありますので、ぜひご利用ください。
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